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TUTTO SU SISMABONUS

SuperSismabonus ed Sismabonus: una pagina per sapere tutto quello che serve su questi incentivi fiscali per le costruzioni con molti collegamenti utili per approfondire isingoli aspetti.

Contenuti aggiornati alle disposizioni del DL 77/2021 Semplificazioni Bis, convertito in legge 108/2021 ed entrato in vigore il 31 luglio 2021.

Il Sismabonus è l’incentivo pensato per la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente nelle zone sismiche 1, 2 e 3.

Esistono differenti tipologie di sismabonus: ordinario (aliquota del 50%), con singolo o doppio salto di classe di rischio sismico (con aliquote dal 70% all’85%) ed ecosismbonus, con aliquote di detrazione sino all’85%. Ultimo arrivato, il super sismabonus, con aliquote che arrivano sino al 110%. Quest’ultimo incentivo è pensato solo per gli edifici condominiali a prevalenza residenziale e per gli edifici unifamiliari, mentre le altre aliquote sono per interventi su unità abitative o produttive, fruibili tanto da soggetti IRES quanto da soggetti IRPEF. Il Sismabonus e il Super Sismabonus possono essere convertiti in credito di imposta cedibile, o possono essere fruiti tramite lo sconto in fattura.

Con questa pagina INGENIO vuole dare una guida al lettore aggiornata con tutti i riferimenti e i collegamenti ai nostri approfondimenti sui singoli punti.

NB – I CONTENUTI SONO AGGIORNATI ALLE DISPOSIZIONI DEL DL 77/2021 (SEMPLIFICAZIONI BIS) DEFINITIVAMENTE CONVERTITO IN LEGGE 108/2021 ED ENTRATO IN VIGORE IL 31 LUGLIO 2021 e ALLE DISPOSIZIONI DEL DL 157/2021 (ANTIFRODI), ENTRATO IN VIGORE IL 12 NOVEMBRE 2021 E IN CORSO DI CONVERSIONE IN LEGGE.

Che cosa è il Sisma Bonus

La legislazione vigente prevede una serie di incentivi per la riqualificazione strutturale degli edifici esistenti e del patrimonio immobiliare, molto spesso accumunati dalla denominazione “Sismabonus”. In realtà, il panorama è ben più complesso.

L’incentivo più “semplice” è la detrazione prevista da art. 16bis del TUIR, che prevede la possibilità di detrarre il 50% delle spese sostenute da soggetti IRPEF per la riqualificazione di immobili. Gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

Esiste poi un ulteriore incentivo, sempre al 50% per interventi su immobili abitativi o produttivi, applicabile in zona sismica 1, 2 o 3. Questo incentivo, che prevede una detrazione “spalmata” su 5 anni e non su 10, è potenziato qualora si garantisca un singolo o duplice salto di classe di rischio sismico, e qualora venga realizzato su immobili con più unità immobiliari (non necessariamente condominiali). In questi casi la detrazione viene fatta salire dal 70% sino all’85%.

Il Superbonus non è solo un credito ceduto alla banca: è molto di più, è capacità progettuale e visione futura

il Superbonus è un incentivo fiscale volto a migliorare il patrimonio immobiliare attraverso la riqualificazione energetica, strutturale ed architettonica. Si tratta di uno strumento tramite cui arrivare al fine ultimo che non è “la casa gratis”, ma edifici e città più efficienti, più sicure, più belle.

Luca Rollino

Per effetto dell’applicazione dell’art. 119 del DL 34/2020, la detrazione è stata elevata al 110% per edifici unifamiliari, per condomini e, in ultima istanza, per edifici sino a 4 unità immobiliari di proprietà dello stesso soggetto. Le aliquote “ordinarie” restano per i soggetti IRES, che godono del 110% soltanto per le spese sostenute sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Ulteriore possibilità è rappresentata dal cosiddetto “sismabonus acquisti”, di cui possono fruire gli acquirenti sia soggetti IRES (con aliquota fino all’85%) sia soggetti IRPEF (con aliquota del 110% per immobili residenziali) in caso di acquisto di unità immobiliari direttamente da società di costruzione, in seguito a interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, anche con incremento volumetrico.

Tutte le detrazioni in ambito strutturale sono convertibili in credito di imposta e cedibili, ovvero sono fruibili mediante il meccanismo dello sconto in fattura. 

Aggiornamenti su SISMABONUS

Ecco di seguito gli aggiornamenti recenti su SISMABONUS e SUPERBONUS ordinati per data. Questa Sezione sarà aggiornata man mano che ci sono novità importanti.

Superbonus e altri bonus edilizi, ecco i nuovi modelli per cessione del credito e sconto in fattura anti frodi

15 novembre 2021 – In linea con le ultime disposizioni impartite dal Decreto Antifrodi (DL 157/2021) e in vigore dallo scorso 12 novembre, l’Agenzia delle Entrate ha modificato format, istruzioni e specifiche tecniche per la trasmissione telematica. Scopri tutto e scarica i modelli aggiornati!

Manovra 2022, testo aggiornato al 10/11: cessione credito e sconto in fattura per tutti i bonus edilizi fino al 2024

10 novembre 2021 – Nella seconda versione del DDL Bilancio 2022, che approderà in Parlamento, arriva la proroga per tre anni della cessione del credito e dello sconto in fattura per tutti i bonus edilizi e non solo per il Superbonus (opzioni fino al 2025). Confermato, invece, il tetto ISEE a 25 mila euro per il Superbonus villette. Scopri tutto e scarica il testo aggiornato!

Superbonus, Ecobonus, Bonus Facciate al 60%, Bonus Mobili: proroghe e novità del DDL Bilancio 2022. La bozza e l’analisi

30 ottobre 2021 – La prima bozza della Finanziaria 2022 (che ora dovrà essere esaminata in Parlamento, con potenziali modifiche e aggiustamenti, e che entrerà in vigore solo dal 1° gennaio 2022) proroga fino al 2024 Ecobonus, Bonus ristrutturazioni, Bonus mobili e Bonus verde e prevede una riduzione del Bonus Facciate dal 90 al 60%. Scopri tutto!

Tutti i provvedimenti su SUPERBONUS, ECOBONUS, SISMABONUS, …

Per leggere tutti gli aggiornamenti normativi, nonchè quelli legati alle circolari dell’Agenzia delle Entrate, alle diverse Linee Guide e istruzioni di ENEA, CONSUP, e altri …. abbiamo creato una pagina di sintesi: “Superbonus e altri bonus edilizi: gli aggiornamenti normativi“.

SINTESI

Il Super Sismabonus consiste in una detrazione pari al 110% delle spese sostenute per il miglioramento della sicurezza strutturale degli edifici esistenti. Si può applicare agli interventi effettuati sugli edifici condominiali, sugli edifici unifamiliari e sugli edifici con 2-4 unità immobiliari di proprietà dello stesso soggetto. Pensato essenzialmente per condomìni e soggetti IRPEF, può essere fruito anche da soggetti IRES nel caso di interventi su parti condominiali. Sono inoltre potenziali fruitori del super Sismabonus gli edifici di proprietà o in gestione degli ex IACP, o di enti aventi analoga funzione. La spesa agevolata è sempre pari a 96.000 €, “all inclusive”, calcolata per ogni unità immobiliare facente parte dell’immobile interessato dall’intervento.

Per approfondire ecco la nostra tabella che riprende la lista dei singoli interventi di EcoBonus e SismaBonus all’interno Superbonus ammessi.

Il Sismabonus oggi: varie possibilità

Gli interventi di miglioramento e adeguamento sismico

In linea generale gli interventi di “adeguamento sismico”, “miglioramento sismico” o “locali” vengono realizzati rispettivamente secondo queste modalità:

  1. demolizione e ricostruzione totale;
  2. interventi di miglioramento: interventi atti ad aumentare la sicurezza strutturale preesistente, senza necessariamente raggiungere i livelli di sicurezza fissati dalla norma;
  3. interventi di riparazione o locali: interventi che interessino singoli elementi strutturali e che, comunque, non riducano le condizioni di sicurezza preesistenti, come, ad esempio, migliorare le caratteristiche di resistenza e/o di duttilità di elementi o parti, anche non danneggiati.

Intonaco armato CRM: cos’è, normativa e controlli

Con la sigla CRM (Composite Reinforced Mortar) si intende la tecnica della malta rinforzata con materiale composito, tecnica riconducibile a quella del tradizionale intonaco armato su murature esistenti, che prevede l’utilizzo di un’armatura di rinforzo costituita da reti ed angolari preformati in fibre di vetro (GFRP) o carbonio (CFRP) annegati in una malta strutturale a base di calce o cementizia.

La tecnica CRM consente di ottenere un rinforzo omogeneo e diffuso di murature esistenti di diversa tipologia e caratteristiche, fornendo miglioramenti consistenti in termini di performance meccaniche sul piano e fuori piano, garantendo duttilità della struttura, durabilità e compatibilità anche con murature storiche.

Il Sismabonus standard

  • Sismabonus: le opere devono essere realizzate su edifici che si trovano nelle zone sismiche 1, 2 e 3, facendo riferimento all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003 (pubblicata nel supplemento ordinario n. 72 alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell’8 maggio 2003). Per le spese di miglioramento della sicurezza antisismica degli edifici spetta una detrazione del 50%. La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. NB – si ha diritto al Sismabonus anche in caso di abbattimento e successiva ricostruzione di un immobile purché ricostruito con la medesima volumetria mdell’edificio precedente. La ricostruzione (dopo demolizione) senza aumento di volumetria deve risultare nel titolo amministrativo (permesso di costruire e SCIA) che autorizza i lavori, che deve indicare che si tratta di lavori di ‘conservazione del patrimonio edilizio’ e non di nuova costruzione: di fatto, quindi, le asseverazioni dei professionisti tecnici a corredo devono essere allegate, “conformemente alle disposizioni regionali”, alla Scia o alla richiesta del permesso di costruire. Si ha diritto al bonus anche in caso di ricostruzione con sagoma diversa e anche se è avvenuta con tenue dislocamento in confronto al sedime originario;
  • sconto in fattura/cessione del credito: a partire dal 1 luglio 2020 sia per l’Ecobonus che per il Sismabonus è prevista la possibilità di optare, invece che per la detrazione, per un contributo di pari ammontare sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi (sconto in fattura), ovvero per la cessione del credito di imposta corrispondente alla detrazione.

Demolizione e ricostruzione nel Sismabonus classico

In tema di “demolizione e ricostruzione”, è bene sottolineare che ci sono le premialità sulla cubatura differenziate da zona a zona: per esempio, il Piano Casa dà un premio di cubatura fino al 30%, che in Calabria diventa fino al 35%, per l’abbattimento e la ricostruzione a norma antisismica e di risparmio energetico degli edifici. Premio non applicabile in alcune zone del Paese come la zona rossa dell’area Vesuviana.

Altro aspetto molto critico che frena certi interventi è l’obbligo nella ricostruzione di mantenere la sagoma di quello abbattuto, il che può impedire un efficiente utilizzo del volume a disposizione e, come capita spesso, un miglioramento funzionale.

Le classi di rischio sismico

Per la valutazione della classe di rischio sismico, anche se non più legato all’importo del beneficio, valgono Le “Linee guida per l’attribuzione della classe di rischio sismico delle costruzioni” (decreto n.58 del 28/02/2017 del M.I.T. e s.m.i.- che introduce la classificazione del rischio sismico per le costruzioni basata su 8 Classi di Rischio. Per valutare la classe, che vale per l’intero edificio e si applica a tutte le sue Unità Iimmobiliari (U.I.), sono stati introdotti due metodi di calcolo che si basano sulla determinazioni di grandezza (PAM- Perdita Annuale Media attesa) e IS-V (Indice di Sicurezza).

Il Superbonus 110% del Decreto Rilancio (con le date

Il cd. “Superbonus” 110% è una detrazione istituita dall’art.119 del decreto-legge 34/2020 (cd. Decreto Rilancio) che può essere utilizzato per lavori svolti a partire dal 1° luglio 2020:

  • in edifici unifamiliari e funzionalmente indipendenti fino al 30 giugno 2022;
  • in edifici plurifamiliari/condomini fino al 30 dicembre 2022;
  • in edifici dalle 2 alle 4 unità immobiliari di proprietà di un unico soggetto e nei condomìni fino al 30 giugno 2022 (31 dicembre per i condomini che alla data del 30 giugno 2022 abbiano effettuato lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo).

Se gli interventi con tale percentuale di ultimazione sono stati eseguiti dagli istituti autonomi case popolari (Iacp), il Superbonus vale per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 se al 30 giugno 2023 si è raggiunto almeno il 60% dei lavori, altrimenti 30 giugno 2023.

Il Superbonus “sismico” o Sismabonus 110% vale indistintamente per tutti gli interventi di adeguamento e miglioramento sismico indicati nell’art.16 da comma 1-bis a comma 1-septies del DL 63/2013: NON importa se questo miglioramento comporti il passaggio a una classe, due o tre di rischio inferiore. La ‘cosa’ è davvero importante, visto che il Sismabonus classico differenzia non poco le percentuali di detrazione a seconda, appunto, degli ‘step’ di miglioramento sismico.

La detrazione, come dettagliato anche nella guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, si applica per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021 per:

  • adozione di misure antisismiche su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zona sismica 1 e 2) con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari (attualmente agevolati al 50%);
  • interventi di riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una (attualmente agevolati al 70% su case singole e al 75% nei condomìni) o due classi (attualmente agevolati al 80% su case singole e al 85% nei condomìni) di rischio inferiori e nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 anche mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento. NB – Il SuperSismabonus 110%, nell’arco temporale ex lege, è fruibile anche per interventi di riduzione del rischio sismico che non determinano alcun passaggio di classe.

Sono coperti dall’incentivo tutti i lavori già previsti per il sismabonus, con l’aggiunta di due tipologie importanti: il fotovoltaico e l’acquisto di accumulatori e colonnine ricarica per auto elettriche.

NB – le agevolazioni non si applicano agli edifici ubicati in zona sismica 4.

 

Chi può utilizzare il Superbonus

Il superbonus del 110% per interventi antisismici e di riqualificazione energetica si applica agli interventi effettuati:

  • dai condomìni, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022;
  • dalle persone fisiche, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 (ma con realizzazione di almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022) per gli interventi sulle parti comuni degli edifici effettuati dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori di un’attività di impresa, con riferimento agli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate posseduti da un unico proprietario o in comproprietà.
  • per le spese sostenute entro il 30 giugno 2023 dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonche’ dagli enti aventi le stesse finalita’ sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di societa’ che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprieta’ ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
  • dalle cooperative di abitazione a proprieta’ indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

NB – Le agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, per gli interventi realizzati su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate posseduti da un unico proprietario o in comproprietà, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

 

I prezzi di riferimento

Benché il legislatore abbia richiesto di attestare la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati per la riqualificazione strutturale dell’edificio (art. 119 comma 13 DL 34/2020), per i lavori volti al miglioramento della sicurezza strutturale non sono stati forniti dei riferimenti da cui attingere i prezzi congrui. E questo avviene differentemente dall’Ecobonus, dove sono indicati come prezziari di riferimento i prezziari regionali territorialmente competenti ed il prezziario DEI. Proprio partendo da tale indicazione, per analogia iuris, ed in assenza di indicazioni più precise, si potrebbe pensare di usare questi stessi riferimenti come strumento per la definizione dei valori congrui di spesa.

Le asseverazioni (Decreto Asseverazioni)

Il DM Asseverazioni stabilisce che è obbligatorio asseverare gli interventi di riduzione del rischio sismico, ovverosia uno degli adempimenti necessari ai fini della fruizione delle detrazioni fiscali – compreso il Superbonus 110% – previste per gli interventi di riduzione del rischio sismico.

Si tratta dell’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati. E’ stata ‘istituita’ dall’art.16 comma 1-quater del DL 63/2013 e definita nelle sue specifiche, dapprima, dal DM 58 del 28 febbraio 2017, cd. linee guida per la classificazione del rischio sismico in ottica Sismabonus. Dentro questo provvedimento del MIT c’erano due allegati:

  • l’allegato A con le Linee guida classificazione rischio sismico costruzioni;
  • l’allegato B contenente il modello di asseverazione del progettista.

Per saperne di più leggi gli articoli:

Superbonus 110% anche per gli interventi di demolizione e ricostruzione

Il Decreto Rilancio ha esteso il Superbonus alle ricostruzioni che il DL Semplificazioni sta rendendo più libere: è possibile la fruizione del superbonus 110%, e di tutti i bonus casa, anche alle ricostruzioni con aumento di volumetria.

Grazie alle modifiche – già ampiamente approfondite – introdotte dal DL Semplificazioni al dpr 380/2001, si allarga la nozione di demolizione e ricostruzione ricompresa nella categoria della ‘ristrutturazione’, comprendendo anche edifici ricostruiti “con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche” e con “incrementi di volumetria”.

Semplificando: mentre prima la ricostruzione con aumento di volumetria era considerata ‘nuova costruzione’ e quindi non agevolata dai bonus fiscali sul recupero edilizio, con le modifiche introdotte dovrebbe essere possibile fruire delle agevolazioni fiscali anche per gli ampliamenti.

Per saperne di più leggi l’approfondimento: Superbonus 110% anche per gli interventi di demolizione e ricostruzione: le novità del DL Rilancio

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, nella risposta 455/2020 del 7 ottobre ha precisato che è possibile fruire del Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio a prescindere dalla condizione che lo stesso venga adibito ad abitazione principale.

Per saperne di più leggi l’approfondimento: Superbonus 110%: ok anche per demolizione e ricostruzione di una seconda abitazione non principale

 Conformità dei titoli abitativi

Il superBonus del Decreto Rilancio esigono una conformità urbanistica. Per questo motivo oltre a dimostrare i risultati energetici e strutturali che si intendono raggiungere, è necessario una verifica di conformità edilizia ed urbanistica per le parti comuni degli immobili oggetti degli interventi che godono del 110%.

Per la fruizione del Superbonus 110%, quindi, l’abuso edilizio non è mai tollerato, la discordanza a volte sì: lo ha precisato il MEF, in una delle sue FAQ, che è ammessa una limitata tolleranza del 2% superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali.

NOVITA’ DAL DL SEMPLIFICAZIONI BIS (legge 108/2021 di conversione del DL 77/2021): le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.

Per saperne di più leggi l’approfondimento: Superbonus 110% e irregolarità urbanistiche: l’abuso non è tollerato, la discordanza a volte sì

Il Superbonus con la CILA (DL Semplificazioni 2021)

In virtù delle modifiche effettuate dalla legge 108/2021, di conversione del DL Semplificazioni Bis (77/2021):

  1. il cappotto termico e il cordolo antisismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle norme sulle distanze minime;
  2. le «violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle funzioni di controllo» non comportano «la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata»;
  3. qualora l’immobile sia stato venduto e sia sottoposto agli interventi del 110%, viene allungato da 18 a 30 mesi il termine per fissare la residenza nel nuovo immobile acquistato senza perdere i benefici fiscali legati all’acquisto;
  4. vanno considerati manutenzione straordinaria ed eseguiti mediante Cila (modello Superbonus) anche gli interventi che riguardino «le parti strutturali degli edifici o i prospetti»;
  5. per gli interventi di edilizia libera del dpr 380/2001, non sarà necessario presentare la Cila (comunicazione di inizio lavori asseverata) modello Superbonus (quindi con indicato il numero del titolo edilizio originario dell’immobile) ma basterà una Cila con la semplice descrizione dell’intervento. Su quest’ultimo punto la norma approvata precisa inoltre che «in caso di varianti in corso d’opera queste sono comunicate a fine lavori e costituiscono integrazione della Cila presentata» e che «non è richiesta la Scia (segnalazione certificata di inizio attività)».

Per saperne di più leggi gli approfondimenti:

Per saperne di più leggi l’approfondimento: Superbonus 110% e irregolarità urbanistiche: l’abuso non è tollerato, la discordanza a volte sì 

Applicazione SUPERSISMABONUS

Riepilogando:

  • i condomìni e gli edifici unifamiliari hanno diritto al superbonus del 110% per interventi antisismici e di riqualificazione energetica;
  • gli immobili composti da 2 a 4 unità immobiliari di proprietà dello stesso soggetto  hanno diritto al superbonus del 110% per interventi antisismici e di riqualificazione energetica;
  • gli immobili non residenziali (cd. beni merce o magazzini), a patto che si abbia un titolo amministrativo da cui risulti chiaramente che i lavori porteranno anche un cambio di destinazione d’uso in abitativo. Per saperne di più leggi l’articolo: Superbonus 110%: ok anche per immobili non residenziali ma con cambio di destinazione d’uso. Ecco come fare
  • la detrazione non si applica alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni di tipo signorile, ville e castelli ovvero palazzi di eminenti pregi artistici o storici). 

Attenzione – In una recente risposta pubblicata nella sezione “La Posta di Fisco Oggi”, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che esiste un preciso limite al numero degli immobili per i quali è possibile richiedere il Superbonus 110% da parte dello stesso proprietario, ma la regola ha delle eccezioni. Per saperne di più leggi l’articolo: Superbonus 110%: su quante unità immobiliari si può ottenere? Differenze per Ecobonus, Sismabonus e condomini

Attenzione – Nella risposta 542/2020 del 4 novembre, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento sulla questione dell’individuazione dell’accesso autonomo dall’esterno per le unità immobiliari nell’ambito di edifici plurifamiliari, precisando che per la fruizione del Superbonus, l’accesso si considera autonomo anche se avviene tramite strada privata e/o in multiproprietà o attraverso un terreno di utilizzo comune ma non esclusivo. Per saperne di più leggi l’articolo: Superbonus 110% in condominio: ok anche con l’accesso in comune! Le ultime novità

Queste le possibilità per usufruire del bonus:

  • utilizzo per sé del credito d’imposta e quindi, per esempio, se ha fatto lavori per 20mila euro disporrà di un credito di 22mila euro e potrà pagare per 5 anni 4.400 euro di tasse in meno.
  • trasferimento del credito (cessione) alla ditta che ha eseguito i lavori, che lo userà a sua volta per incassarlo subito trasferendolo a un’impresa più grande o a una banca, oppure lo terrà per sé per pagare meno tasse. Se, invece, l’impresa non volesse accettare il credito corrispondente, il privato potrà girarlo ad una banca.

I professionisti sono chiamati a rilasciare le attestazioni e obbligati a stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni: il fine ultimo è quello di garantire ai propri clienti (e al bilancio dello Stato) il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata. 

Acquisto case antisismiche

Con il cosiddetto “Sismabonus per l’acquisto di case antisismiche” o Sismabonus Acquisti (art.16 comma 1-septies del DL 63/2013) è stat prevista l’estensione dell’agevolazione SuperSismabonus per gli acquisti di case antisismiche site nei comuni della zona a rischio sismico 1, 2, e 3 (quest’ultime due zone a seguito della disposizione introdotta dal DL n.34/2019, convertito con modificazioni dalla L. 28 giugno 2019, n. 58) cedute dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica, ove consentita dalle norme urbanistiche.

L’articolo 16, comma 1-septies del DL 632013 sopracitato, inserito nel contesto delle disposizioni normative che disciplinano il c.d. “Sismabonus” (commi da 1-bis a 1-sexies del medesimo articolo 16), si riferisce espressamente agli interventi di cui al comma 1-quater che, a sua volta, richiama gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche di cui all’ articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati – anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche – e che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico.

Per beneficiare dell’agevolazione in commento, gli immobili ricostruiti devono essere alienati dalle stesse imprese di costruzione entro il termine di 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, come previsto dalla citata norma agevolativa.

Quindi gli acquirenti delle unità immobiliari, risultanti dagli interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio realizzati con aumento volumetrico conformemente alla normativa urbanistica vigente, sono ammessi al beneficio.

NB – Anche alle spese sostenute, dopo il 1° luglio 2020, dagli acquirenti persone fisiche delle cd. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che entro 18 mesi dal termine dei lavori provvedano alla successiva rivendita (comma 1-septies), si applica l’aliquota maggiorata del cd. Superbonus.

Segnaliamo, inoltre, che:

  1. la disposizione normativa di cui all’art.16, comma 1-septies del DL 63 del 2013, prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente“. La disposizione, pertanto, si applica anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione (cfr. circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020);
  2. nel caso di acquisto, unitamente all’immobile abitativo, anche delle pertinenze, l’articolo 16-bis del TUIR costituisce il quadro normativo di riferimento delle disposizioni contenute nel citato articolo 16 del DL 63 del 2013, non essendo gli interventi di riduzione del rischio sismico ivi indicati, una nuova categoria di opere agevolabili. Pertanto, i chiarimenti di prassi resi in materia di interventi di recupero del patrimonio edilizio devono ritenersi validi anche con riguardo agli interventi ammessi al cd. Sismabonus. Ne deriva che anche la detrazione di cui al citato comma 1-septies dell’articolo 16 del DL 63 del 2013, deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di euro 96.000, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all’immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente;

Attenzione – nella risposta 191/2021, oltre a fornire svariate precisazioni in merito, si evidenzia che l’agevolazione per il singolo acquirente non è condizionata necessariamente alla ultimazione dei lavori riguardanti tutti i fabbricati quanto al rispetto dei requisiti previsti dalla normativa antisismica come risultanti delle previste attestazioni professionali. Al riguardo, si rammenta che affinché l’acquirente dell’unità immobiliare possa beneficiare del Sismabonus Acquisti, è necessario che l’atto di acquisto relativo all’immobile oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza dell’agevolazione. Per saperne di più leggi l’articolo: Demo-ricostruzione, ristrutturazione, Sismabonus e Supersismabonus Acquisti: requisiti, tetti di spesa, cumulo

La cessione del credito

L’art.121 del DL Rilancio non prevede nessuna limitazione alla cessione, anche parziale, delle detrazioni fiscali derivanti dalla generalità degli interventi, compresi quelli che consentono di fruire del “bonus facciate”. Possibilità anche modulata sulla base di due stati di avanzamento dei lavori e di un saldo.

Rimandando all’approfondimento dedicato per tutti i dettagli, elenchiamo le novità in pillole della cessione del credito per il Superbonus 110%, anche in funzione dei chiarimenti – costanti – dell’Agenzia delle Entrate in merito:

  • il credito di imposta è di importo pari alla detrazione spettante e può essere ceduto anche a istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
  • la trasformazione della detrazione in credito di imposta opera solo all’atto della cessione ad altri soggetti;
  • introdotta la possibilità di esercitare la predetta opzione in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori;
  • precisati gli interventi per cui spetta l’agevolazione nel caso di restauro delle facciate;
  • nel caso di trasformazione in crediti di imposta, non si applica il divieto di compensazione in presenza di debiti iscritti a ruolo, per imposte erariali ed accessori, di ammontare superiore a 1.500 euro;
  • per l’esercizio dell’opzione è possibile avvalersi dei soggetti che possono presentare le dichiarazioni in via telematica;
  • è possibile cedere del credito corrispondente alla detrazione spettante per le spese, sostenute nel 2020, relative agli interventi di riqualificazione energetica (cioè Ecobonus, anche maggiorato dal Superbonus, ma vale anche per Sismabonus e Bonus Facciate) da parte del professionista forfetario al proprio genitore, che ha finanziato i lavori di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi. Per saperne di più, leggi l’articolo: Ecobonus: ok alla cessione del credito tra professionista forfettario e genitore
  • un cittadino frontaliero che paga le tasse esclusivamente in Svizzera, dove svolge la sua attività lavorativa a 20 chilometri dal confine e che in Italia è comproprietario al 50% con la moglie della casa in cui vive, potrà accedere al Superbonus 110% tramite lo sconto in fattura o la cessione del credito essendo titolare di reddito fondiario. Per saperne di più, leggi l’articolo: Superbonus 110%: cessione del credito o sconto in fattura ok per il frontaliero con reddito fondiario
  • è possibile, per un cittadino iscritto all’Aire, fiscalmente residente all’estero, accedere al Superbonus 110% per i lavori condominiali effettuati sull’immobile che detiene in Italia, ma solamente tramite l’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura. Per saperne di più, leggi l’articolo: Superbonus 110%: non conta la residenza, chi vive all’estero può cedere il credito o farsi scontare la fattura
  • il libero professionista a regime forfetario, incapiente e, quindi, senza possibilità di applicare detrazioni fiscali, può cedere alla banca il credito d’imposta corrispondente al Superbonus 110% spettante per la ristrutturazione di un immobile situato in una zona sismica interessata dall’agevolazione. Per saperne di più, leggi l’articolo: Cessione credito Superbonus 110%: le regole per il professionista forfetario incapiente


NEWS 12/11/2021 – L’Agenzia delle Entrate, in virtù delle disposizioni contenute nell’articolo 1, comma 1, lettera b), del DL 157/2021 (Antifrodi), che, introducendo il comma 1-ter all’articolo 121 del DL 34/2020 (Rilancio), estende a tutti i bonus edilizi, non più soltanto alla detrazione del 110%, l’obbligo di richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta, in caso di opzione per la cessione o per lo sconto, ha reso disponibile in data 12/11/2021 il nuovo modello per la comunicazione delle opzioni (cessione e sconto in fattura), relative alle detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica.

Contestualmente, l’AdE ha anche aggiornato le relative istruzioni per la compilazione e le specifiche tecniche per la trasmissione telematica.

La comunicazione avviene, entro il 16 marzo di ogni anno successivo al periodo di riferimento, utilizzando la procedura telematica disponibile nell’area riservata Entratel/Fisconline. Dopo l’autenticazione, è possibile accedere alla procedura seguendo il percorso: “La mia scrivania / Servizi per / Comunicare e poi selezionando “Comunicazione opzione cessione/sconto – ecobonus e sismabonus (singole unità immobiliari)“.

Ecobonus, Sismabonus: la cessione del credito legato alle detrazioni fiscali (ingenio-web.it)

 il meccanismo delle detrazioni prevede che si recuperi sotto forma di riduzione dell’imposta da pagare negli anni a venire una quota parte di spesa sostenuta per effettuare interventi di riqualificazione di edifici esistenti.

Questo presuppone almeno 3 fatti:

  1. che il soggetto abbia i soldi per sostenere la spesa, o che sia meritorio di credito da parte di un soggetto finanziatore (leggasi banca);
  2. che il soggetto abbia una capienza fiscale (ovvero, imposte da pagare) sufficienti ad assorbire la detrazione generata dalla spesa sostenuta.  Questo aspetto deve essere vero per l’intera durata della detrazione, implicando quindi un reddito annuo certo, abbastanza costante e “importante”: se infatti la detrazione supera l’ammontare delle imposte da pagare, non si genera un credito ma, semplicemente, si perde parte del beneficio fiscale maturato;
  3. che il soggetto abbia una aspettativa di vita sufficiente per godere sino in fondo delle detrazioni (ovvero, sia sufficientemente giovane per fruire di un beneficio fiscale che dura dai 5 ai 10 anni).